Director: Bernardo A. Rendón Restrepo
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TPP 11119 MINEDUCACIÓN.
Editora: Alba Hoyos Botero
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Colaboradora: Myberose
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POLIZAS DE SEGUROS CONTRA
INCENDIOS Y TERREMOTOS
De acuerdo con el Artículo número Quince (15), Parágrafo 1, de la Ley 675 del 2001, es obligación la constitución de Pólizas de Seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto en la Copropiedad, en lo referente a los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
De acuerdo con lo anterior, es conveniente tener en cuenta la importancia de tomar un seguro con una amplia cobertura, lo suficientemente entendible en todas sus explicaciones.
OBJETO DEL SEGURO.
Independiente de la obligación legal, debemos señalar que el objeto del seguro es trasladar a un tercero la pérdida patrimonial que pueda presentarse en un activo, toda vez que nos veríamos frente a un siniestro, con la obligación de reconstruirlo, repararlo o indemnizar a terceros por los daños que se han ocasionado en un hecho determinado.
QUE DICE LA LEY 675 DEL AÑO 2001.
La Ley 675 del 2001, en su Artículo 15, establece como obligación legal que, la copropiedad deba constituir Pólizas de Seguros que cubran los bienes comunes de los riesgos de incendio y terremoto. En consecuencia se debe tener en cuenta dos aspectos:
Las unidades residenciales podrán constituir Pólizas que cubran no solo los bienes comunes, sino toda la edificación existente.
Adicionalmente es conveniente que los bienes inmuebles privados sean asegurados por los propietarios contra los riesgos de incendio y terremoto.
NO ASEGURAR EN FORMA OPORTUNA LOS BIENES COMUNES.
La Ley 675 del año 2001, no establece propiamente una sanción, pero los que no aprueben el seguro, responderán ante los copropietarios y ante terceros por la no contratación, inclusive ante la Autoridad si el problema llega a esos niveles.
A) Si la Asamblea General de Copropietarios o el Administrador, deciden no asegurar la copropiedad, o no lo hacen con una cobertura apropiada, se dejará constancia en el Acta de Asamblea, el nombre de los propietarios que no votaron afirmativamente la póliza y los argumentos que dieron para no hacerlo, ya que ellos deberán responder en caso necesario frente a la Ley.
B) Lo mismo se dejará constancia de una segunda lista de los propietarios que si aprobaron, para evitar que ellos tengan una responsabilidad futura si se presenta un hecho que afecta la copropiedad.
VALOR PARA ASEGURAR LA COPROPIEDAD.
Una edificación se debe Asegurar por el valor de la reposición; este es el valor que representa tener que construir de nuevo todo el proyecto de acuerdo con los planos autorizados por las autoridades Municipales.
A) Normalmente el valor que ha de tener un seguro que ampare una copropiedad, se actualiza todos los días, lo cual debe ser contratado en la póliza mediante el anexo denominado índice variable.
B) En el caso que se refiere a la maquinaria, anualmente se le debe solicitar al proveedor de cada equipo que, otorgue por escrito una cotización por la reposición del equipo actual a uno que sea nuevo.
C) Se debe tener especial cuidado cuando se solicita el valor en lo que se refiere a las subestaciones, motores y ascensores, determinando claramente qué incluye ese precio, toda vez que algunas veces las cifras dadas por ellos no incluyen las instalaciones o acometidas existentes.
BIENES COMUNES QUE SE PUEDEN ASEGURAR.
La Ley y en especial los Reglamentos, tienen definido un listado de bienes comunes que integran la copropiedad y que se consideran bienes comunes esenciales, los cuales deben de quedar amparados con el seguro, entre ellos:
A) La estructura de una edificación es considerada como un bien común, con todos los cimientos, las bases, columnas, losas, techos, etc.
B) En el caso de los apartamentos, parqueaderos, se consideran que son bienes comunes, las partes siguientes:
B1) Las paredes que dan hacia la fachada.
B2) La estructura que tiene el piso y la losa que lo cubre.
C) Las columnas que sean interiores.
CH) Las paredes que dividen el área privada de otros bienes exclusivos o de las zonas de circulación exterior.
DE LOS BIENES QUE NO SE PUEDEN ASEGURAR.
No son asegurables en la copropiedad, aquellos bienes que las aseguradoras clasifican no susceptibles de ser asegurados. Para el efecto en toda Compañía que sea consultada, ellos deben clarificar qué bienes no son asegurables y la razones que tienen. En este punto, ésta consulta es conveniente hacerla en varias Compañías, ya que todas a la vez no tienen la misma respuesta cuando son consultadas.
EVENTUALIDADES EN LA UNIDAD RESIDENCIAL.
En una edificación además de los riesgos naturales como son terremotos, inundaciones, los rayos, deslizamientos, etc. se pueden presentar otras situaciones tales como son los incendios, cortos eléctricos, actos vandálicos, eventos efectuados por los terroristas, sustracciones; todo lo anterior por su gravedad e incidencia que tienen, pueden producir daño a una edificación.
A) Normalmente las pólizas de seguros cubren estos riesgos, pero debemos ir más allá y estudiar con cuidado, mediante la realización de un análisis de riesgos, que normalmente ofrecen los Asesores de Seguros, sobre los hechos que se puedan presentar en una edificación y así determinar qué tipo de póliza y cobertura se debe contratar. En sentido general, en una copropiedad, se debe asegurar los siguientes riesgos:
B) Daño físico de la unidad residencial, ya sea en la maquinaria y de todo bien común, que sea de la copropiedad.
C) Posibles hechos catastróficos que puedan generar daños a la edificación.
CH) Actos de terceros que puedan generar daños a la edificación.
D) Pérdidas patrimoniales que se puedan presentar por la ejecución de la labor de Administración, como en el transporte de valores o el recaudo de las cuotas de administración o bien que sean una consecuencia de los daños que le sean ocasionados a la edificación, tales como el no pago de las cuotas de administración durante el suceso que se presentó, los gastos de alquiler de maquinaria y equipos necesarios para la reparación entre otros.
E) Daños que pueda generar la edificación a terceros, como consecuencia directa de hechos previsibles o imprevisibles.
PROCESO PARA UNA RECLAMACIÓN.
La importancia de un buen acompañamiento en la contratación de un seguro no es suficiente. Es conveniente entonces solicitar al Representante de la aseguradora, las explicaciones que sean suficientes si se llega a un proceso de reclamación.
A) Es de vital importancia notificar del siniestro a la Compañía a la mayor brevedad, lo cual se hará enviando una comunicación escrita a las oficinas que tiene la aseguradora, ya sea directamente o por medio del intermediario.
B) La aseguradora a la vez, debe informar sobre el procedimiento a seguir y los diferentes documentos que se deben enviar en estos casos.
C) Igualmente la Compañía de Seguros podrá nombrar un ajustador el cual asesorará a la Compañía en el daño presentado, mediante la realización de un peritaje profesional, que podrá ser objetado por el mismo asegurado.
CH) En caso de una catástrofe, un terremoto, un atentado terrorista y otros sucesos que se puedan presentar, la Compañía de Seguros se encuentra en la obligación de prestar toda la colaboración y asesoría necesaria.
D) El asegurado podrá realizar las actividades más urgentes tendientes a solucionar en forma provisional el daño que se presentó, para que más tarde sean cubiertas por la Compañía de Seguros. En este campo es bueno solicitar explicaciones a la Compañía, sobre que trabajos se pueden llevar a efecto, comprobantes y lo que en ese sentido sea necesario.
REFERENTE A LA INDEMNIZACIÓN.
La Ley 675 del año 2001, en su Artículo número 15, Parágrafo 2, es muy precisa al determinar que el valor de la indemnización sea destinado a la reconstrucción del edificio o conjunto. En el caso de presentarse una pérdida mayor a un setenta y cinco (75) por ciento, según concepto que deben dar por escrito Peritos autorizados en la materia, el valor que se reciba se distribuirá según el coeficiente entre todos los copropietarios. Si la decisión adoptada por la Asamblea General es reconstruir la copropiedad, este punto debe ser aprobado por un SETENTA (70) POR CIENTO CALIFICADO.
CUANDO EL DAÑO OCASIONADO ES DE MENOR GRAVEDAD.
Si el daño ocasionado a la copropiedad, una vez analizado por los Peritos, se considera que el hecho en sí no es grave, el valor recibido por la indemnización se deberá destinar a la reconstrucción de la unidad residencial. Si los bienes comunes no fueron debidamente asegurados, se entenderá que la copropiedad puede decretar una cuota extra con la finalidad exclusiva de completar la reconstrucción de la copropiedad.
DEFINIR QUE TIPO DE PÓLIZA SE REQUIERE.
Antes de adquirir una póliza, se deberá consultar con la aseguradora si el seguro se puede tomar en general para DIFERENTES SECTORES DEL EDIFICIO, o bien se decide tomar un seguro que ampare en general la copropiedad.
QUÉ SUCEDE SI LA ASAMBLEA NO DETERMINA EL VALOR DEL SEGURO.
Si la Asamblea General de Copropietarios no determina el valor que ha de tener el seguro, éste será entonces responsabilidad del Administrador en los Edificios que no tienen Consejo de Administración, quien a su leal saber y entender lo renovará o lo contratará en una cuantía suficiente para cubrir todas las eventualidades que se puedan presentar en la unidad residencial.
VALOR DE LA PRIMA DE LOS SEGUROS.
El pago de la prima anual de los seguros contra incendio y terremoto, será facturado oportunamente.
DESASTRES.
Si se presenta un desastre en la copropiedad, la Asamblea deberá decidir si aprueba o no una cuota extra para financiar lo relativo con la reconstrucción independiente de la indemnización que se reciba. Fuera de lo anterior, se dejará constancia en el Acta del nombre de los propietarios que no aprobaron la cuota extra. En esta forma, frente a una eventualidad de agravarse la situación, la Asamblea debe saber el nombre de los propietarios que impidieron o que no aprobaron una cuota apropiada a las circunstancias y ellos solamente serán los responsables ante la Asamblea General y la Ley.
SI LA INDEMNIZACIÓN NO CUBRE LA RECONSTRUCCIÓN.
Si el valor de la indemnización no cubre toda la reconstrucción de la copropiedad, se deberá convocar la Asamblea General de Copropietarios, para que ésta proceda a dar aprobación a una cuota extra.
Si el valor de la indemnización no cubre toda la reconstrucción de la copropiedad, se deberá convocar la Asamblea General de Copropietarios, para que ésta proceda a dar aprobación a una cuota extra.
SI LA ASAMBLEA GENERAL NO IMPARTE APROBACIÓN A LA CUOTA EXTRAORDINARIA.
Si la Asamblea no aprueba la cuota extra para completar la reconstrucción, el valor de la indemnización se repartirá entre todos los propietarios teniendo en cuenta el coeficiente vigente o por el sistema que en su oportunidad, sea aprobado por la Asamblea General.
ESCOMBROS Y DEUDAS PENDIENTES.
Una vez recibido el valor que corresponda a una indemnización por parte de la aseguradora, la administración ha de separar una partida suficiente con destino a la remoción de los escombros y cancelar compromisos pendientes.
HIPOTECAS.
Reconstruida la copropiedad, subsistirán las hipotecas y gravámenes que estén vigentes.
QUE SUCEDE SI NO SE PAGA EN FORMA OPORTUNA LAS CUOTAS QUE CUBREN LA PÓLIZA.
Cuando se presente el incumplimiento en el pago de alguna de las cuotas aprobadas por la Asamblea General de Copropietarios, el Administrador ha de enviar a cada deudor, una comunicación solicitando que, procedan a cancelar a la mayor brevedad, las cuotas que están pendientes, explicando cada una. Si no se hace así, se deberá convocar el Consejo para que decida lo que se debe hacer.
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